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【听税559】计算房产税时,计入房产原值的地价怎么计算?

发表时间:2021-10-09 18:49

计算房产税时,计入房产原值的地价怎么计算?


根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》规定,对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价,包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的,按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

上述规定如何理解呢?

一、地价包括哪些内容?

地价包括为取得土地使用权支付的价款,以及开发土地发生的成本费用等。

二、宗地容积率如何计算

宗地容积率是指一宗土地上建筑物(不含地下建筑物)总建筑面积与该宗土地面积之比(总建筑面积/该宗土地面积),是反映土地使用强度的指标。

三、自建厂房宗地容积率于0.5时,计入房产原值的地价怎么计算

例如,某工厂有一宗土地,占地20000平方米,每平方米平均地价1万元,该宗土地上房屋建筑面积8000平方米,通过计算可知该宗地容积率为0.4(8000/20000),因此,计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价=16000(8000×2×1)万元。

本例中计入房产原值的地价小于全部地价20000(20000×1)万元。 这主要是对部分“大地小房”的单位(如仓储企业占地面积大,税负增加过多)给予一定照顾,允许其只将部分土地的地价计入房产原值征税。

四、自建厂房宗地积率大于0.5时,计入房产原值的地价怎么计算

根据财税规定,除宗地容积率低于0.5的情况外,宗地容积率等于或高于0.5的,一律按照地价全额计入房产原值计征房产税。

五、地价是否应在建成房产和在建房产中进行分摊

如果一宗土地上既有已经建成投入使用的房产,又有在建或规划建设的房产,在将土地价值计入房产原值征收房产税时,是否可以将该宗土地的价值在不同房产中进行分摊?

按照现行房产税有关规定,在建房产和待建房产尚未建成使用,不应当缴纳房产税,其占用土地的价值也不应该作为房产税的计税依据缴税。据此,该宗土地的地价,应按照建成和在建(包括待建)房产的建筑面积比例进行分摊。其中,建成房产所分摊的土地价值应计入房产原值征收房产税;在建和待建房产分摊的土地价值,待房产建成后再计入房产原值征收房产税。

六、非应税建筑物所占土地的价值是否可以不计入房产原值

比如应税房产配建了游泳池、烟囱、水塔等非应税建筑物,在计算计入房产原值的土地价值时,是否应将这些建筑物所占土地的价值扣除呢?

按照现行房产税有关政策,独立于房屋之外的建筑物,如游泳池、烟囱、水塔等,不属于房产,不是房产税的征税对象,其所占用土地的价值也不应该计入应税房产的原值征收房产税。因此,在计算应计入房产原值的地价时,可将非房产税征税对象的建筑物所占的土地价值进行扣除。

七、划拨土地如何确认计入房产原值的地价?

有部分企业(主要是老的国有企业)的土地是国家划拨的,取得土地时没有支付成本。近年来随着国有企业改制,部分划拨土地虽以国家授权经营、作价入股等方式对土地进行了价值评估,但这种评估价值不属于取得土地使用权支付的价款,不需要计入房产原值。

 

八、购买的商品房在计算房产税时,房屋原值需要加地价吗,怎么计算?

对购买的商品房,购买时的房屋价款已含土地价值,因此对购买的商品房,按照购买时的房屋价款计算房产税即可。



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